с 2023 года расширены условия программы Промышленная ипотека: теперь кредит можно получить не только на покупку, но и на строительство или модернизацию производственного объекта, а также его капремонт

Промышленная ипотека в 2023 году в России

с 2023 года расширяют программу поддержки бизнеса — промышленную ипотеку.

Эта инициатива Правительства РФ предложена, чтобы подстегнуть отечественные производства.

Как будет работать новая льготная промышленная ипотека и в каких банках ее можно получить в 2023 году?

В 2022 году в России заработала программа выдачи промышленной ипотеки. Эта мера позволяет бизнесменам развивать дело даже в условиях ограниченного бюджета на СМР зданий. Рассчитана она, в первую очередь, на технологичные производства.

Что такое промышленная ипотека?

Промышленная ипотека — это денежный заем у банка под залог недвижимости. Его может взять бизнес, чтобы приобрести готовую промышленную площадку и быстро запустить производство. Эта ипотека — с господдержкой, то есть по ней будет льготная ставка — ниже, чем в среднем по рынку. Ее будет софинансировать государство.
 

Условия промышленной ипотеки

Сентябрьская версия 2022 года постановлением Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2022 г. N 1570 приведен ниже - кредит можно было получить только на покупку готового производственного объекта,

в 2023 году кредит можно получить не только на покупку, но и на строительство или модернизацию производственного объекта, а также его капремонт.

Поправки ППРФ 1570 от 3 апреля (ступают в силу 18 апреля 2023)

"объекты недвижимого имущества" - здания, строения, сооружения или их части, приобретаемые, строящиеся, модернизируемые и (или) реконструируемые в целях осуществления промышленного производства, в том числе объекты незавершенного строительства;

"технологическая компания" - юридическое лицо, получившее не позднее чем за 5 лет до даты заключения кредитного договора (соглашения) поддержку со стороны института инновационного развития или иной организации, осуществляющей государственную поддержку инновационной деятельности, включенных в перечень институтов инновационного развития и иных организаций, осуществляющих государственную поддержку инновационной деятельности, представляющих сведения в Единый реестр конечных получателей государственной поддержки инновационной деятельности, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 декабря 2022 г. N 3999-р, в форме финансового обеспечения или предоставления льгот по уплате налогов, сборов, таможенных платежей или заключившее с Министерством промышленности и торговли Российской Федерации соглашение о предоставлении субсидии в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2019 г. N 1649 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским организациям на финансовое обеспечение затрат на проведение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ по современным технологиям в рамках реализации такими организациями инновационных проектов и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации".

6. Субсидии предоставляются получателям субсидий при условии соответствия кредитных договоров (соглашений) следующим требованиям:

а) кредитный договор (соглашение) заключен не ранее даты вступления в силу настоящих Правил;

б) условия кредитного договора (соглашения) предусматривают установление льготной процентной ставки на период льготного кредитования;

в) кредитный договор (соглашение) предусматривает получение кредита по льготной процентной ставке в размере, не превышающем 500 млн. рублей, со сроком льготного кредитования не более 7 лет, а также содержит условие о залоге приобретаемого и (или) строящегося объекта недвижимого имущества;

г) кредитный договор (соглашение) содержит запрет использования кредитных средств на приобретение объектов недвижимого имущества у лиц, аффилированных с заемщиком;

д) условия кредитного договора (соглашения) предусматривают обязательство заемщика по использованию не менее 50 процентов площади объекта недвижимого имущества для осуществления промышленного производства в течение срока действия кредитного договора (соглашения) начиная с даты, соответствующей дате, которая наступит не позднее чем через 3 календарных года с даты первого перечисления заемщику кредитных средств по кредитному договору (соглашению);

е) условия кредитного договора (соглашения) предусматривают право получателя субсидии в случае непредоставления ему субсидии в связи с недостатком лимитов бюджетных обязательств изменять размер процентной ставки, указанный в кредитном договоре (соглашении), при этом предельный размер процентной ставки по кредитному договору (соглашению) не должен превышать значения ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату начисления получателем субсидии процентов по кредитному договору (соглашению), увеличенной на 3 процентных пункта, с последующим возвратом к льготной процентной ставке в случае увеличения общего лимита бюджетных обязательств в течение 30 рабочих дней со дня получения кредитной организацией уведомления, указанного в абзаце третьем пункта 22 настоящих Правил;

ж) условия кредитного договора (соглашения) предусматривают право получателя субсидии увеличить размер процентной ставки, указанной в кредитном договоре (соглашении), в случае продажи (отчуждения) объекта недвижимого имущества заемщиком, о чем получатель субсидии информирует Министерство промышленности и торговли Российской Федерации в соответствии с пунктом 38 настоящих Правил;

з) кредитный договор (соглашение) предусматривает получение кредита на одну или несколько следующих целей:

приобретение объектов недвижимого имущества (в том числе объектов незавершенного строительства);

реконструкция и (или) модернизация объектов недвижимого имущества, приобретаемых заемщиком в целях осуществления промышленного производства (включая подготовку проектной документации);

реконструкция и (или) модернизация объектов недвижимого имущества, принадлежащих заемщику, не используемых в целях осуществления промышленного производства, для последующего использования в целях осуществления промышленного производства (включая подготовку проектной документации);

строительство объектов недвижимого имущества в целях осуществления промышленного производства (включая подготовку проектной документации);

и) в случае получения кредита на цели приобретения объектов недвижимого имущества кредитный договор (соглашение) предусматривает предоставление кредита по льготной процентной ставке в пределах стоимости 1 кв. метра площади приобретаемых объектов недвижимого имущества:

не более 75 тыс. рублей - для объектов недвижимого имущества, расположенных на территориях г. Москвы, Московской области и г. Санкт-Петербурга;

не более 50 тыс. рублей - для объектов недвижимого имущества, расположенных на территориях иных субъектов Российской Федерации;

к) в случае получения кредита на цели строительства, реконструкции и (или) модернизации объектов недвижимого имущества кредитный договор (соглашение) предусматривает предоставление кредита по льготной процентной ставке в пределах стоимости 1 кв. метра площади строящихся, реконструируемых и (или) модернизируемых объектов недвижимого имущества не более 90 тыс. рублей;

л) в случае получения кредита на цели модернизации объектов недвижимого имущества кредитный договор (соглашение) предусматривает предоставление кредита по льготной процентной ставке при условии увеличения общего годового объема производства и реализации промышленной продукции заемщиком не менее чем на 50 процентов до истечения 2 лет со дня завершения инвестиционной фазы (завершения модернизации объектов недвижимого имущества) в соответствии со сроком, указанным в кредитном договоре (соглашении), по сравнению с календарным годом, предшествующим году заключения кредитного договора (соглашения).

6 1. Допускается заключение с заемщиком нескольких кредитных договоров (соглашений), предусматривающих цели получения кредита, указанные в подпункте "з" пункта 6 настоящих Правил, при условии, что совокупный объем кредитов по льготной процентной ставке не превышает размер, указанный в подпункте "в" пункта 6 настоящих Правил.

При этом на срок кредита производственная площадка становится банковским залогом. Предприниматель, получающий кредит, должен заниматься деятельностью, включенной в раздел «С» ОКВЭД (за исключением производства и торговли алкоголем, табаком, нефтью, газом и топливом).

Размер кредита не должен превышать 500 млн рублей.

Срок льготного кредитования — не более 7 лет.

Ставка по кредиту 5%, а для технологических компаний — 3%.

Но ее могут повысить для «штрафников», то есть заемщиков, которые не вносят вовремя очередной платеж или не оплатили страховку.

Технологическими называют компании, которые не позднее чем за пять лет до заключения кредитного договора попали в реестр получателей господдержки инновационной деятельности. Как правило, это научные производства, связанные с инновационными технологиями.

Данный вид кредитования направлен на поддержку предприятий промышленного сектора, а также МСП (малые и средние предприятия). Именно они и смогут воспользоваться новой кредитной программой.

Незадолго до публикации постановления сообщалось также, что промышленную ипотеку смогут получать застройщики. Девелоперы производственной недвижимости, которые возводят индустриальные парки и промышленные технопарки. Для них планировалось сделать срок займа до 10 лет и максимальный размер кредита до 2 млрд рублей. В первой редакции документа про этого ничего не сказано. Возможно, программу промышленной ипотеки модернизируют в будущем.

Требования банков к заемщикам

Кредиты будут выдавать налоговым резидентам РФ — то есть большую часть налогов фирма платит в России. На займ могут претендовать юридические лица и индивидуальные предприниматели. Нельзя покупать недвижимость у аффилированных с заемщиком лиц. То есть если какая-то компания решит взять кредит на услуги своей дочерней фирмы, такой займ не пройдет одобрение в банке.

Не позднее чем через три года после выдачи кредита заемщик обязан начать использовать не менее 50% площади объекта, на который он брал деньги. Причем использовать для промышленного производства. Очевидно, это требование ввели для того, чтобы избежать ситуаций, когда бизнес берет деньги под видом нужд для расширения производства, а сам тратит их на что-то другое.

Вероятно, у банка будут требования к сумме годовой выручки компании и сроку ведения хозяйственной деятельности — иными словами, как давно существует и работает фирма. Наверняка будут учитывать вид деятельности заемщика: как минимум, он должен соответствовать законодательству РФ. Как максимум: может появиться конкретный перечень направлений производств, которые могут претендовать на промышленную ипотеку.

Требования банков к недвижимости

Льготные кредиты будут выдавать на приобретение готовых производственных площадок от промышленных девелоперов (застройщиков). То есть это своего рода ипотека на промышленные новостройки.

Сейчас известно о двух программах льготного кредитования.

Первая — для производств, которые хотят приобрести новую площадку. Для них ипотека под 3 или 5% (3% для «технологических» компаний, которые включены в особый госреестр) на сумму до 500 млн рублей, сроком до семи лет.

Вероятно, что позже появится вторая программа промышленной ипотеки — для девелоперов (застройщиков), которые возводят промышленные объекты. По состоянию на начало 2023 года она не запущена и о сроках ничего неизвестно.

Как получить промышленную ипотеку

1. Собрать пакет документов

При кредитовании бизнеса банки просят:

• анкету по форме банка;
• регистрационные и учредительные документы юрлица или ИП;
• финансовую отчетность;
• документы по хозяйственной деятельности.

С учетом того, что это ипотека (кредит обеспечивается объектом недвижимости) наверняка потребуют документы от застройщика, а также оценка стоимости объекта.

2. Выбрать банк

Проще всего бизнесу работать с финансовыми организациями, в которых у них уже есть расчетный счет. Не исключено, что банки будут кредитовать и по более низкой ставке. Потому что 5% — максимальная ставка. С целью «заманить» бизнес к себе, процент годовых могут снизить. Главное, чтобы банк был аккредитован по программе промышленной ипотеки в Минпромторге.

Список банков, где можно получить промышленную ипотеку (аккреитованных минпромом)

К началу 2023 года в Минпромторге определились со списком кредитных организаций, работающих с программой промышленной ипотеки - в списке 16 банков:

• ДОМ.РФ;
• Альфа-банк;
• ВТБ;
• Россельхозбанк;
• Росбанк;
• Сбербанк;
• Кубань кредит;
• Транскапиталбанк;
• Промсвязьбанк;
• Совкомбанк;
• Ак Барс;
• Аверс;
• Центр-инвест;
• ФК «Открытие»;
• Российский банк поддержки малого и среднего предпринимательства;
• Новикомбанк.

3. Дождаться одобрения и выйти на сделку

В случае с промышленной ипотекой, к проверке банка добавляется еще одна ступень контроля – рассмотрение в профильном министерстве. На сделку можно выйти только после того, как чиновники Минпромторга одобрят заявки от предпринимателя и банка.

Главное о промышленной ипотеке с господдержкой

Постановление правительства о промышленной ипотеке

Документ опубликован на сайте Правительства РФ 6 сентября 2022 года.

Ответы на часто задаваемые вопросы:

• Возможно ли рефинансирование уже оформленной коммерческой ипотеки? Нет
• Для чего нужна промышленная ипотека? В первой редакции (ниже) это кредит под залог на покупку готового помещения, в которое можно установить оборудование и начать работать. Покупая такой, бизнес сможет в короткие сроки запустить производство. Для банков такой объект может быть более привлекательным в качестве залога. Поскольку он новый, на него есть все документы от застройщика.